紅星資本局原創(chuàng)

記者丨強亞銑 謝雨桐

(資料圖片僅供參考)

編輯丨余冬梅

南寧樓市火了。

近日，" 廣西南寧房貸年齡期限可延長至 80 歲 " 的消息引起熱議。中信銀行南寧某網(wǎng)點個貸經(jīng)理對紅星資本局表示，確實有這一政策，但還在預(yù)熱階段，沒有正式推出。另外，多家房企相關(guān)營銷人員也稱已知悉該項政策，個別房企明確表示 " 已在跟進 "。

2022 年 11 月，南寧樓市也曾因 " 買房享受免費乘坐 10 年地鐵 " 活動引發(fā)關(guān)注。紅星資本局發(fā)現(xiàn)，花式上熱搜背后，是南寧樓市面臨的壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年底，南寧二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌 18 個月；新房供求創(chuàng)下近年來新低；新建商品住宅庫存量為 753 萬平方米，消化周期為 20 個月。

多房企確認 " 南寧房貸年齡期限可延長至 80 歲 "

據(jù)南國早報走訪發(fā)現(xiàn)，南寧至少有 8 個樓盤在宣傳這一房貸新政策。有樓盤置業(yè)顧問稱，與中信銀行進行合作推出了該項房貸政策。

2 月 12 日，紅星資本局致電中信銀行南寧某網(wǎng)點，對于 " 房貸年齡期限可延長至 80 歲 " 的說法，其個貸部經(jīng)理回復(fù)稱，確實有這一政策，是新政策，但還在預(yù)熱階段，沒有正式推出。

上述中信銀行個貸部經(jīng)理表示，只要符合貸款要求、征信正常的都可以辦理。但關(guān)于上述政策的更多細節(jié)，其沒有詳細說明，只稱到銀行來辦理房貸時候會告知。

紅星資本局也致電了招商銀行南寧分行，其個貸部經(jīng)理表示，據(jù)他所知，目前只有中信銀行準備推出 " 房貸年齡期限可延長至 80 歲 " 的政策，但招商銀行沒有。該經(jīng)理也稱，如果老人購房收入證明不夠貸款條件，子女可以做擔保，一樣也能延長至 80 歲，這項政策已經(jīng)實行多年，并非新鮮事。

另據(jù)《證券日報》，截至目前，包括大唐地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、銀光地產(chǎn)、綠地集團等南寧多家房企的相關(guān)營銷負責人均稱已知悉該項政策，個別房企明確表示 " 已在跟進 "，近期旗下多個主力樓盤將與合作銀行推出類似房貸政策。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對紅星資本局分析稱，" 一方面，延遲退休提上議事日程，加上人均壽命延長，高齡者仍有收入的現(xiàn)實正在發(fā)生；另一方面，由于 " 房住不炒 " 開始深入人心，近年來購房者的年齡在延長，逐漸向西方的模式靠攏，即 40 多歲才買房。這樣，很多人不太可能貸款 30 年，由此首付壓力就會增加。"

此外，李宇嘉認為，" 當下，居民貸款買房的積極性相對較低，或者說不愿意加杠桿。但在當前背景下，不加杠桿就意味著房子可能賣不動。"

2 月 3 日，中國人民銀行發(fā)布《2022 年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2022 年末，房地產(chǎn)貸款全年增加 7213 億元，占同期各項貸款增量的比例降至 3.4%。2021 年和 2020 年，該比例分別為 19.1%、26.3%。

此前有房企推出 " 買房免費乘坐 10 年地鐵 " 活動

紅星資本局注意到，此前南寧部分樓盤項目還推出低折扣、一口價、送車位、特價房等花樣繁多的優(yōu)惠措施，甚至包括 " 購買任一項目住宅享受免費坐地鐵 10 年 " 的福利活動。

紅星資本局此前報道，" 買房享受免費乘坐 10 年地鐵 " 活動由廣西南寧軌道地產(chǎn)集團有限責任公司（以下簡稱：南寧軌道地產(chǎn)）發(fā)布。

2022 年 11 月 17 日，有南寧樓盤售樓顧問告訴紅星資本局，購買南寧軌道地產(chǎn)的房子，一套房有三個名額享受免費坐 10 年地鐵的福利，但必須是直系親屬。

當問到這一活動能省下多少錢時，上述售樓顧問給紅星資本局算了一筆賬：" 一天搭乘地鐵，按最低來回 7 元錢算，一個月 30 天能省 210 元，10 年就是 25000 元，算上家里三個人，差不多能省下 75000 元左右。"

彼時，紅星資本局從南寧軌道地產(chǎn) " 網(wǎng)上售樓部 " 小程序中看到，位于南寧地鐵 2 號線福建園站附近的軌道御水雅居樓盤，均價為 9800 元 /㎡，主推戶型房屋總價在 70 萬 -88 萬元左右。以此估算，若 3 個人享受 " 購房免費坐 10 年地鐵的福利 "，相當于房價優(yōu)惠了約 8.5%-10.7%。

南寧二手房價格連續(xù)下跌 18 個月，庫存去化需 20 個月

紅星資本局注意到，" 另類 " 優(yōu)惠活動背后，反映的是南寧樓市的現(xiàn)狀。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，南寧二手房價格自 2021 年 7 月開始下跌，截至 2022 年底，已經(jīng)連續(xù)下跌 18 個月。另據(jù)安居客數(shù)據(jù)，今年 2 月份以來，南寧二手房均價為 10534 元 / 平方米，比 2022 年同期下跌 4.67%，較 2021 年 7 月的高點 1.16 萬元 / 平方米，下跌幅度達到了 9.48%，跌回 2018 年的水平。

在新房供求方面，南寧創(chuàng)下近年來新低。廣西中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022 年南寧市商品住宅供應(yīng) 351 萬平方米，同比減少 59%；成交 498 萬平方米，同比減少 26%；成交均價為 12500 元 / 平方米，與上年基本持平。

不僅如此，南寧庫存去化周期也比較高。據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至 2022 年底，南寧新建商品住宅庫存量為 753 萬平方米，消化周期為 20 個月；其中去化周期最長的邕寧區(qū)達到了 25 個月。

在此背景下，南寧推出各種政策促進房地產(chǎn)發(fā)展。據(jù)南寧晚報報道，2022 年 9 月，南寧推出 16 條購房政策，分別從差別化信貸、公積金、人才購房等方面支持合理的剛性、改善住房需求。

2022 年 9 月 29 日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通報，擁有一套住房再次購買商貸最低首付調(diào)整至 30%；下調(diào)首套房、二套房貸款利率下限；二套首付比例降至 30% 首套公積金貸款最高調(diào)至 80 萬元；還對應(yīng)屆高校畢業(yè)生首套房契稅 100% 予以補貼；個人轉(zhuǎn)讓第三套不再限制轉(zhuǎn)讓年限。

進入 2023 年，南寧樓市信貸政策進一步放松。

1 月 31 日晚，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，為支持首套住房購房需求，即日起，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為 LPR 減 60 個基點。按照現(xiàn)行 LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為 3.7%。

紅星資本局注意到，多番政策提振下，目前南寧樓市已出現(xiàn)回暖跡象。

據(jù)南寧市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年 1 月 21 日 -1 月 27 日，南寧全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為 415.79%，成交面積同比增長 638.13%。

由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不包含新認購的數(shù)據(jù)情況，為此，南寧市住建部門進行了市場調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，2023 年春節(jié) 1 月 21 日 -27 日，南寧市區(qū) 103 個營業(yè)項目到訪量 2889 組，商品房成交 332 套，成交面積約 36000 平方米，實際的成交量遠大于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

關(guān)鍵詞： 期限延長