保障性租賃住房REITs試點正在加速落地！

7月29日晚間，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，國內(nèi)首批兩單保租房REITs——紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT均正式獲證監(jiān)會注冊批復(fù)。同日，華夏北京保障房中心REIT獲證監(jiān)會及上交所受理。

圖片來源：證監(jiān)會官網(wǎng)

【資料圖】

圖片來源：上交所

業(yè)內(nèi)人士表示，此次保障性租賃住房REITs試點工作的加速落地，體現(xiàn)了資本市場積極發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，堅守“房住不炒”定位的基調(diào)，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要舉措，也是盤活資產(chǎn)，激活REITs產(chǎn)品市場功能的重大進展。

加速落地

上述保障性租賃住房REITs試點項目中，華夏北京保障房中心REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT及中金廈門安居REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別位于北京、深圳、廈門的城市核心區(qū)域或核心地段，交通便利，配套齊全，房源充足，入住率高，且租金價格遠低于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房租金。

以紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項目為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)包含4個保障性租賃住房項目，總建筑面積合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評估價值約11.58億元。截至2022年3月末，4個項目的出租率均超過98%，其中3年期租約占比達98%，且存在續(xù)租機制。入住群體為新市民、青年人，租金價格僅為同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金的60%左右。

中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)當前保障性租賃住房試點要求，相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設(shè)。

據(jù)統(tǒng)計，本次三單試點項目凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動社會資金近100億元，用于新建保障性租賃住房。其中，華夏北京保障房中心REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學、幼兒園和公交場站等公共服務(wù)配套設(shè)施。而紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項目及中金廈門安居REIT項目的凈回收資金將分別用于擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給。

試點將帶動形成示范效應(yīng)

相較于高速公路、產(chǎn)業(yè)園REITs，保障性租賃住房REITs有其獨特性。中金基金表示，保障性租賃住房是一個新興行業(yè)，既有市場化運作的屬性，又有政策屬性?；A(chǔ)設(shè)施項目在基金運作期既要保障民生，又要為投資者提供合理的分紅。

“保障性租賃住房的主要收入來源為保障性租賃住房的租金收入。在市場租金快速上漲時，由于保障性租賃住房承擔著社會保障功能，其租金漲幅受到行業(yè)相關(guān)政策的約束，不會隨市場行情大幅上漲?！敝薪鸹饛娬{(diào)，由于其租金低于市場平均水平，保障性租賃住房通常具有較好的租賃性價比，較常處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，從而使租金收入相對市場化項目更為穩(wěn)定。

隨著多地積極籌建保障性租賃住房，保障性租賃住房REITs也將迎來“后備軍”力量。據(jù)記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。

“堅持‘房住不炒’的定位，嚴格落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，積極推動保障性租賃住房REITs規(guī)范有序發(fā)展，始終是交易所推進公募REITs發(fā)展中的一個重要議題?！鄙辖凰嚓P(guān)業(yè)務(wù)負責人表示。前期，滬深交易所已發(fā)布保障性租賃住房REITs指引，對相關(guān)試點工作作了明確規(guī)范和引導(dǎo)。

“從本次保障性租賃住房REITs試點項目來看，其資產(chǎn)成熟、模式清晰、運營穩(wěn)健，回收資金有效支持了當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場建設(shè)，具有顯著示范效應(yīng)，為我國保障性租賃住房創(chuàng)新投融資模式提供了可復(fù)制、可借鑒的經(jīng)驗。”深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次保障性租賃住房REITs試點落地項目也為推動保障性租賃住房服務(wù)模式向市場化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型起到了良好示范作用。另從促進企業(yè)盤活存量、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的角度來看，試點項目將推動改變保障性租賃住房企業(yè)經(jīng)營模式，進一步有效支持我國住房保障體系建設(shè)。

14只公募REITs運營平穩(wěn)

2021年以來至今，共有14只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行并上市。依照以往經(jīng)歷來看，公募REITs產(chǎn)品認購火爆，多只產(chǎn)品公眾配售比例在10%以下，華夏中國交建REIT公眾配售比例更是不足1%?；鹑耸款A(yù)計，首批保租房REITs或?qū)⒁廊皇艿劫Y金追捧。

備受追捧的背后，是公募REITs的平穩(wěn)運營和穩(wěn)定分紅。從近期披露的二季報來看，除剛上市不久的2只公募REITs以外，在12只產(chǎn)品中，有9只公募REITs二季度實現(xiàn)盈利。其中，華夏中國交建高速REIT二季度凈利潤最高，為3316.44萬元。作為以穩(wěn)定分紅為目標的投資產(chǎn)品，首批發(fā)行的9只公募REITs已經(jīng)全部實施分紅，其中有5只產(chǎn)品已實施分紅兩次，分紅收益率在1%至10%之間。其中，中航首鋼生物質(zhì)REIT在今年4月的分紅中，分紅收益率高達9.72%。

除分紅以外，公募REITs在二級市場的漲幅同樣可觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，除平安廣州交投廣河高速公路REIT以外，其余13只公募REITs均出現(xiàn)溢價。截至7月28日，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT二級市場溢價率超過40%。博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT溢價率也均在30%以上。

關(guān)鍵詞： 試點項目 深圳人才 基礎(chǔ)設(shè)施 中國交建 租金收入