2023年首單公募REITs提前結(jié)募 引入資金助力物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 每日觀點
1月6日,嘉實基金發(fā)布公告顯示,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT公眾投資者認購總量已超過公眾發(fā)售總量,決定提前結(jié)束募集,公眾比例配售結(jié)果將由基金管理人另行公告。至此,作為2023年首單公募REITs,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT也成為今年首單提前結(jié)募的公募REITs。
(資料圖片僅供參考)
根據(jù)嘉實基金此前公告,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2022年12月30日完成網(wǎng)下投資者詢價,擬認購份額數(shù)量總和為132.344億份,為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍。
目前市場上已成立的公募REITs底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類。產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)中,倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等較受投資者青睞。
具體來看,倉儲物流是指利用自建或租賃庫房、場地,儲存、保管、裝卸搬運、配送貨物,而現(xiàn)代倉儲更加注重自動化、智能化,例如建設(shè)標準更加嚴格的高標倉,可大大節(jié)約倉儲成本,提高工作效率。受益于電商等快速發(fā)展,物流倉儲需求大幅增長,未來發(fā)展空間巨大,高標倉供不應(yīng)求。
公開資料顯示,嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)為京東自建高標倉,包括三處物流園,分別為京東重慶電子商務(wù)基地項目(中轉(zhuǎn)配送中心)一期項目、京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設(shè)項目和京東“亞洲一號”廊坊經(jīng)開物流園項目,合計建筑面積35.1萬平方米,總估值15.65億元。3個項目位于關(guān)鍵物流集聚區(qū),根據(jù)企業(yè)提供的2022年上半年審計報告,3個項目增值幅度分別為55.65%、130.91%、39%。
政策面也對發(fā)展現(xiàn)代物流體系給予支持。國家發(fā)展改革委2022年12月15日發(fā)布的《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》明確,加快構(gòu)建以國家物流樞紐為核心的骨干運行網(wǎng)絡(luò),完善區(qū)域分撥配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò),優(yōu)化城市物流配送網(wǎng)絡(luò),發(fā)展城鄉(xiāng)高效配送。加快補齊農(nóng)村物流發(fā)展短板,促進交通、郵政、商貿(mào)、供銷、快遞等存量農(nóng)村物流資源融合和集約利用,打造一批公用型、共配型物流基礎(chǔ)設(shè)施,提升農(nóng)村物流服務(wù)效能。
嘉實基金介紹,“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT未來有望盤活約35.1萬平方米的現(xiàn)代化倉儲物流資產(chǎn),有助于倉儲物流類資產(chǎn)市場化運行,提高運營管理效率?!?/p>
結(jié)合目前我國已發(fā)行上市的2只倉儲物流類公募REITs表現(xiàn),海通證券表示,紅土鹽田港REIT和中金普洛斯REIT均為首批募集發(fā)行,項目的收入來源主要為項目市場化出租獲取的租金及綜合管理服務(wù)費兩部分。從經(jīng)營表現(xiàn)看,倉儲物流類公募REITs經(jīng)營業(yè)績受疫情影響較小,收入較為平穩(wěn)。
嘉實基金表示,未來將依托REITs專業(yè)投資團隊,憑借實物資產(chǎn)投資經(jīng)驗,確保專業(yè)、高效的投資運營管理,在盤活現(xiàn)代化倉儲存量資產(chǎn)的同時,也為更多個人投資者提供參與優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目的直接途徑,同時激發(fā)社會資本直接參與投資基礎(chǔ)設(shè)施項目的熱情。
截至1月6日,上市公募REITs已達24只,發(fā)行規(guī)模合計783.61億元。展望2023年,中信建投證券固定收益首席曾羽對《證券日報》記者表示,在政策支持下,2023年REITs規(guī)模仍將保持高速增長,底層資產(chǎn)會進一步豐富。需要注意的是,隨著供給的增加,新REITs上市比價效應(yīng)帶來的價值回歸收益仍存,但是存量REITs的稀缺性將進一步弱化,分化將會加劇,預計未來REITs將呈現(xiàn)強者恒強格局。
在海通證券看來,倉儲物流類REITs資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和盈利模式較為明確,擴募思路較為清晰,能夠同時享受穩(wěn)定的現(xiàn)金流分派和資產(chǎn)增值收益。未來,倉儲物流REITs通過擴募,能夠吸收一線城市及強二線城市的外溢需求,有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運營并實現(xiàn)資產(chǎn)增值。(記者 昌校宇)
關(guān)鍵詞: 基礎(chǔ)設(shè)施 嘉實基金 農(nóng)村物流 海通證券 萬平方米
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