「編者按」

(資料圖片)

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2023年5月，我們將走進(jìn)第18屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，共同探討行業(yè)的變化，展望未來的方向。在此之前，贏商網(wǎng)將推出《提問2023商業(yè)》系列策劃，從宏觀消費(fèi)環(huán)境到商業(yè)大勢(shì)，從項(xiàng)目開業(yè)、類型機(jī)會(huì)到品類的變化趨勢(shì)，透視行業(yè)數(shù)據(jù)，全方位分析預(yù)測(cè)。

此為第六篇，小體量商業(yè)，還有看頭嗎？

來源|贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者|fufu

封面 & 頭圖來源|潮流盒子·武漢X18官方小紅書

“小而美”的商業(yè)，加速狂飆中，活成了疫情下購(gòu)物中心生存樣本中的一抹亮色。

它們，是商業(yè)圈1/5的關(guān)鍵角色，前景、錢景誘人；它們，形態(tài)多樣可騰挪空間大，盒子只是最初的模樣；它們，擺脫俗套、刻板的固化標(biāo)簽，用創(chuàng)意、腦洞創(chuàng)造“只此一家”的稀缺感與獨(dú)特性。

小空間，大能量。屬于小體量商業(yè) （注：以贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的3-5萬(wàn)㎡（不含5萬(wàn)㎡）購(gòu)物中心/獨(dú)立百貨為樣本） 的春天，早已開始，正在蓬勃。

1.藍(lán)海已來，

小體量項(xiàng)目增長(zhǎng)前景何以誘人？

——“我真不是配角”，是商業(yè)圈1/5的關(guān)鍵角色

小體量商業(yè)，常常囿于“小”字標(biāo)簽被當(dāng)成透明。但它們真不是配角，無(wú)論是疫情前，疫情下，還是現(xiàn)在解封后。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2018-2023年擬開業(yè)項(xiàng)目名單中，小體量商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量因市場(chǎng)環(huán)境之變會(huì)有上下波動(dòng)，但占比一直維持在20%以上，且整體有上揚(yáng)趨勢(shì)，是個(gè)關(guān)鍵的“1/5角色”。

一方面，疫情增加了人們就近消費(fèi)需求，標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)商業(yè)增量逐年遞增；另一方面，存量商業(yè)進(jìn)入爆改高峰期，一些處于核心地段的舊mall、舊廠房、舊物業(yè)，以小型特色非標(biāo)mall模樣次第出街。

規(guī)模在壯大，玩家變多元。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019-2022年新開小體量項(xiàng)目數(shù)TOP10運(yùn)營(yíng)商中，印力、萬(wàn)科、世紀(jì)金源、旭輝皆有自家代表性社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，一如，印象里、萬(wàn)科里、方圓薈、旭輝里。而在2023-2026年的TOP10玩家中，新進(jìn)的龍湖、碧桂園、萬(wàn)達(dá)均以輕資產(chǎn)方式擴(kuò)充著小體量版圖，但輸出方式有別。

龍湖，快跑復(fù)制著社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線——星悅薈；

萬(wàn)達(dá)，無(wú)論項(xiàng)目體量大小，有且只有一塊金子招牌——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；

碧桂園則祭出“全壘打”——城市級(jí)全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心“碧樂城”、區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心“碧樂匯”、社區(qū)鄰里中心“碧樂時(shí)光”全面開花。

在各方玩家實(shí)力PK中，小體量項(xiàng)目城市布局之變，亦處處隱藏著新機(jī)會(huì)點(diǎn)。過往四年，商業(yè)一線、準(zhǔn)一線城市新開小體量商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比穩(wěn)定在15%及以上，且向上趨勢(shì)明顯。2023擬開項(xiàng)目樣本中，高線城市占比約為低線城市的1.75倍。

隨著疫情解封，城市商業(yè)回溫，高線城市即將進(jìn)入小體量商業(yè)入市高潮期。其中，據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，僅北上廣深就有近40個(gè)小體量商場(chǎng)計(jì)劃開業(yè)，其中不乏一些期待感拉滿的非標(biāo)/舊改項(xiàng)目，包括上海蟠龍?zhí)斓?、上海Park 1287趣玩、上海前灘L+PLAZA陸家嘴廣場(chǎng)等。

2.除了社區(qū)商業(yè)，

小體量項(xiàng)目還能有啥發(fā)展方向？

——“萬(wàn)千形態(tài)任君選”，年輕力、非標(biāo)特色風(fēng)吹起

“潛力股”小體量商業(yè)，穩(wěn)定輸出的遠(yuǎn)不限于數(shù)量，還有豐富類型。

最典型的形態(tài)，當(dāng)屬以住宅小區(qū)或綜合體項(xiàng)目“標(biāo)配”角色出現(xiàn)社區(qū)配套型商業(yè)（社區(qū)mall、社區(qū)街區(qū)、社區(qū)百貨、社區(qū)鄰里中心等）。據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，目前有超20家房企有“社區(qū)商業(yè)”相關(guān)的產(chǎn)品線，“XX里”是個(gè)高頻詞匯。

項(xiàng)目形態(tài)上，典型社區(qū)商業(yè)多為小體量盒子式。但隨著時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)積淀，以及城市競(jìng)爭(zhēng)、客群需求之變，它們已經(jīng)衍生出新組合、新模樣，“大哥”萬(wàn)科玩得最溜。

??社區(qū)街區(qū)新秀“小藤街”，場(chǎng)景+消費(fèi)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新：杭州之光·小藤街為“沸藤青年聚集地”，天空·小藤街為“讓生活沸騰的24小時(shí)漫游式活力小街”

??重組社區(qū)mall“萬(wàn)科里”，因客群畫像精準(zhǔn)定制：青年潮玩街區(qū)型萬(wàn)科里、綜合住區(qū)配套型萬(wàn)科里、商務(wù)辦公型萬(wàn)科里

按照社科院預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)城市化率將達(dá)到70%，屆時(shí)中國(guó)將形成2萬(wàn)個(gè)以上的新社區(qū)。社區(qū)商業(yè)藍(lán)海已成，前景、錢景皆可望。

社區(qū)商業(yè)之外，在贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的1980個(gè)小體量項(xiàng)目，另兩大常見類型標(biāo)簽是：奧萊/免稅，以及特色/非標(biāo)。

據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019-2022年開業(yè)的奧萊/免稅小體量項(xiàng)目有7個(gè)，包括2個(gè)免稅項(xiàng)目——中服三亞國(guó)際免稅購(gòu)物公園（2020年開業(yè)）、?？谟^瀾湖免稅城（2021年開業(yè)）。順著疫下免稅浪潮而生，這些“毫無(wú)體量”優(yōu)勢(shì)小免稅項(xiàng)目，靠著政策、時(shí)代紅利亦活得還不錯(cuò)。

而近年新開及未來待開小體量奧萊項(xiàng)目，則是以相對(duì)低線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)，下沉趨勢(shì)明顯。這與大體量奧萊反攻高線形成反差，背后有四五線城市消費(fèi)力提升，及大牌下沉步伐繼續(xù)擴(kuò)大的雙重作用。

至于，“非標(biāo)/特色”風(fēng)橫掃小體量商業(yè)圈，是天時(shí)（存量改造、城市更新進(jìn)程持續(xù)深化）、地利（占據(jù)著重點(diǎn)城市、核心位置）、人和（消費(fèi)者個(gè)性需求倍增）的結(jié)果。武漢潮流盒子x118、深圳前海卓悅INTOWN、廣州時(shí)代·芳華里CR8、上海瑞安鴻壽坊……以獨(dú)有之個(gè)性，追趕著最潮風(fēng)尚。

3.誰(shuí)說只能賣東西，

小空間打法一樣可以新派？

——“認(rèn)真趕時(shí)髦”，用個(gè)性活成唯一是大招

從前，小體量商業(yè)≈社區(qū)商業(yè)≈大眾化雜貨鋪。但現(xiàn)在，它們早已進(jìn)化到中檔、中高檔，甚至于高檔的級(jí)別，定位、硬件設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、營(yíng)銷打法均隨之而變。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019-2022年間新開的小體量項(xiàng)目中，中檔及以上項(xiàng)目有26個(gè)。由新鴻基打造的上海One ITC，是“高端”小體量商業(yè)的典型代表。不到4萬(wàn)㎡的空間內(nèi)，裝下了逾138個(gè)國(guó)際級(jí)高端品牌，10%品牌首進(jìn)中國(guó)、上海，逾50%品牌首進(jìn)徐家匯商圈。

「編織花藝光影秀」、「3米高Princess Pop雕塑狗狗」、「奢華萌寵藝術(shù)樂園」、「Princess Pop! 拍照館」、 《山坡》「蒲公英“花”海」、《星球》「夢(mèng)幻水晶」……場(chǎng)內(nèi)的藝術(shù)裝置、美陳設(shè)計(jì)，處處見奢華，絲絲顯貴氣。

圖片來源：項(xiàng)目官方

當(dāng)然，囿于空間局限，超8成以上小體量商業(yè)檔次定位“大眾化”，但大眾不等于俗套，用個(gè)性活成唯一是新秀們的共識(shí)。

??個(gè)性標(biāo)簽，人無(wú)但我有：杭州萬(wàn)科杭行薈Mo-Mall，體量不到3.5萬(wàn)㎡，“中國(guó)版The Commons”；西安未央168商業(yè)街，西安首個(gè)“鏡面灰”綜合體。

??個(gè)性業(yè)態(tài)，年輕力爆棚：3.3萬(wàn)㎡的潮流盒子·武漢X118，以特色且彼此串聯(lián)的品牌組團(tuán)，以滿足年輕客群全維度的消費(fèi)需求。北京THE BOX 朝外，延續(xù)上海TX淮海年輕力基因，將引入多家北京首店以及獨(dú)家品牌。

??個(gè)性營(yíng)銷，主體化鮮明：3萬(wàn)㎡“潮藝新聚場(chǎng)”廣州時(shí)代·芳華里CR8，借由內(nèi)部孵化的新廠牌C-lab“圈層社交”式營(yíng)銷；3.5萬(wàn)㎡前海卓悅INTOWN打造首屆燃動(dòng)潮玩節(jié)、“野奢露營(yíng)節(jié)”、“落日音樂會(huì)”、“車尾箱市集”，與Z世代為友。

更多行業(yè)趨勢(shì)與新玩法，盡在第18屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)。掃下圖二維碼，報(bào)名參加這場(chǎng)一年一度的行業(yè)盛宴吧。

如果你也想向2023商業(yè)提出問題，或者希望在地產(chǎn)節(jié)上聽到大咖們討論哪些問題，歡迎評(píng)論區(qū)留言告訴我們～

時(shí)間地點(diǎn)：2023年5月 廣州

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