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粵港澳大灣區(qū)正從“全面協(xié)同”走向“深度融合”，鑒于香港人口老齡化情況日益嚴(yán)重，資源有限，“北上養(yǎng)老”成為不少香港老年人的新選擇。仲量聯(lián)行今天發(fā)布《銀發(fā)市場(chǎng)可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)––香港及大灣區(qū)內(nèi)地城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇》研究報(bào)告指出，養(yǎng)老公寓在大灣區(qū)的發(fā)展前景持續(xù)看好，將為開(kāi)發(fā)商、投資者帶來(lái)巨大商機(jī)。

目前，香港和內(nèi)地65歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤謩e為20%和19%，預(yù)計(jì)到2040年，這一比例將升至34.5%與30%，而到2050年，香港將成為世界上老年人口比例最高的城市，然而本地安老院床位短缺，且一般只提供重要服務(wù)和照顧，私密度和自主性欠缺，因而無(wú)法滿足老年人追求更健康、更富足和更獨(dú)立生活的需求。

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)跨境公共服務(wù)和社會(huì)保障的銜接，香港特區(qū)政府也在2021年施政報(bào)告中提出研究擴(kuò)展“廣東院舍住宿照顧服務(wù)計(jì)劃”，以便讓香港老年人更容易遷居到其他大灣區(qū)內(nèi)地城市，尋找更佳的養(yǎng)老選擇，與此同時(shí)，提供專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)護(hù)理和醫(yī)療照護(hù)服務(wù)以及健身室、電影院、餐廳和共享休息空間等多元化設(shè)施的養(yǎng)老公寓，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量與向往式生活，讓老年人的生活環(huán)境更加舒適安心，有力提升了老年人的獲得感、幸福感和安全感。 報(bào)告顯示，目前在大灣區(qū)內(nèi)地城市中，幾乎都有已開(kāi)發(fā)完成的養(yǎng)老公寓，且尤以廣州、深圳兩地分布范圍最廣、數(shù)量最多。

在其他國(guó)家和地區(qū)，養(yǎng)老公寓已成為主要的房地產(chǎn)投資類別之一。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)分析，美國(guó)2021年的養(yǎng)老公寓交易總金額為120億美元，占所有房地產(chǎn)交易活動(dòng)的3%，規(guī)模甚至超過(guò)了學(xué)生公寓。作為一大新興資產(chǎn)類別，養(yǎng)老公寓與辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)和零售地產(chǎn)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)一同競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地段，并且可以提供比傳統(tǒng)住宅更高的投資回報(bào)，在成熟市場(chǎng)上其資本化率溢價(jià)一般較傳統(tǒng)住宅高出100-150個(gè)基點(diǎn)。

仲量聯(lián)行評(píng)估與咨詢服務(wù)部資深董事韓晶表示：“人口老齡化的趨勢(shì)、老年人偏好的變化、政策的大力推動(dòng)、充裕的土地供應(yīng)和大幅降低的土地成本讓開(kāi)發(fā)商和投資者在大灣區(qū)建立養(yǎng)老公寓適逢‘天時(shí)地利人和’，收益潛力巨大。根據(jù)我們的測(cè)算，在廣州、深圳、珠海等城市投資養(yǎng)老公寓，資本化率有望達(dá)到2.15% 至 3.5%，加之內(nèi)地養(yǎng)老市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展出會(huì)員計(jì)劃和搭售式金融產(chǎn)品等更多元的盈利模式，以及未來(lái)向住宅進(jìn)行改造轉(zhuǎn)換時(shí)潛在的退場(chǎng)機(jī)制，在內(nèi)地投資養(yǎng)老公寓具備極高的投資吸引力。”

不過(guò)，雖然在大灣區(qū)投資養(yǎng)老公寓前景廣闊，但由于其仍屬于新興的另類資產(chǎn)，投資者在開(kāi)拓這一市場(chǎng)時(shí)仍需謹(jǐn)慎考慮。在報(bào)告中，仲量聯(lián)行特別指出了六大關(guān)鍵挑戰(zhàn)。

首先，養(yǎng)老公寓的經(jīng)營(yíng)模式必須要讓投資者、營(yíng)運(yùn)商和住戶全部獲益。這意味著月租模式可能是最有效的選擇。其次，投資者和運(yùn)營(yíng)商之間必須建立緊密的合作關(guān)系，一方付出資本，一方貢獻(xiàn)運(yùn)營(yíng)專業(yè)知識(shí)，共同推動(dòng)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目的發(fā)展。第三，目前大灣區(qū)城市養(yǎng)老公寓的入住率在50%至60%的較低水平，但實(shí)際上入住率需達(dá)到85%或以上才能滿足財(cái)務(wù)所需。因此如何把大量“潛在需求”成功轉(zhuǎn)化為“實(shí)際需求”，是擺在每一名投資者面前的重要課題。此外，尋找適合開(kāi)發(fā)或具有轉(zhuǎn)換潛力的土地或物業(yè)，養(yǎng)老公寓的收益水平與市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受度相匹配，對(duì)項(xiàng)目取得成功至關(guān)重要。政府部門(mén)也應(yīng)考慮發(fā)布土地招標(biāo)專門(mén)用于養(yǎng)老公寓用途，或者在土地招標(biāo)時(shí)附帶養(yǎng)老公寓用途條款，或簡(jiǎn)化現(xiàn)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老公寓用途的程序。

仲量聯(lián)行評(píng)估與咨詢服務(wù)部大灣區(qū)拓展總監(jiān)陳曼藝表示：“養(yǎng)老公寓必將成為大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展動(dòng)力，而應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)迫切需要政府機(jī)構(gòu)、投資者、運(yùn)營(yíng)商和市場(chǎng)參與各方的密切合作。我們的專業(yè)團(tuán)隊(duì)能夠通過(guò)提供包括地理空間數(shù)據(jù)規(guī)劃、可行性研究和分析、估價(jià)咨詢、信息和趨勢(shì)分析等全方位服務(wù)，協(xié)助企業(yè)了解養(yǎng)老公寓市場(chǎng)，順利推動(dòng)資本市場(chǎng)交易、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和物業(yè)管理、選址、估價(jià)和租賃管理等工作，助力養(yǎng)老公寓項(xiàng)目取得成功，推動(dòng)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>

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