“拆二代”也有煩惱！

近日，有粉絲咨詢樓市君：洪家營村今年能拆嗎？會(huì)不會(huì)換開發(fā)商？

(資料圖)

從后臺(tái)留言來看，今年等待拆遷的村民有很多，但相比尚未拆遷的，昆明還有更多拆遷戶遲遲拿不到過渡費(fèi)。

據(jù)樓市君不完全統(tǒng)計(jì)，近一年，昆明超10個(gè)城改項(xiàng)目出現(xiàn)安置過渡費(fèi)停發(fā)。

粉絲留言截圖（頭像經(jīng)過處理）

最久拆遷15年

10余個(gè)項(xiàng)目停發(fā)過渡費(fèi)

近一年來，不少進(jìn)度緩慢的舊村改造項(xiàng)目，陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的拖欠安置過渡費(fèi)情況。

從地方留言板來看，時(shí)常有村民反映：

“多年前房子拆遷，村民搬到其他地方過渡，現(xiàn)在不僅住不上新房子，就連過渡費(fèi)都還沒拿到。”

出現(xiàn)這種情況的城改項(xiàng)目很多，樓市君整理發(fā)現(xiàn)已超10個(gè)。

粗略統(tǒng)計(jì)下來，在這10余個(gè)舊改村里面，超半數(shù)項(xiàng)目拆遷時(shí)間長達(dá)10年以上。

其中，啟動(dòng)時(shí)間最長的大約在2008年左右，也是昆明大規(guī)模啟動(dòng)城改的第一年。

比如草海伍家堆村，于2008年開始拆遷改造，因軌道公司資金短缺，停發(fā)過渡費(fèi)。

還有2009年拆遷的西山區(qū)47號(hào)片區(qū)，因開發(fā)商正林集團(tuán)資金問題，多年停發(fā)安置費(fèi)。直到今年4月，終于迎來回遷房交付。

西山區(qū)47號(hào)片區(qū)回遷房交房公告

然而，有些城改項(xiàng)目則至今仍未完成回遷房建設(shè)。

今年3月，有村民在留言板咨詢，福德村過渡費(fèi)停發(fā)4個(gè)月，回遷房何時(shí)建設(shè)。

根據(jù)關(guān)上街道回復(fù)，因經(jīng)濟(jì)下滑形勢影響，昆明軌道交通公司資金困難，未能及時(shí)發(fā)放福德片區(qū)過渡安置費(fèi)。

不過，福德村回遷房建設(shè)計(jì)劃于今年4月30日前動(dòng)工。

福德村改造范圍 圖源：昆明規(guī)劃

昆明城改規(guī)模龐大

市場平淡，開發(fā)商資金告急

為什么這些年，安置過渡費(fèi)延遲的情況這么普遍？

這要追溯到2008年，昆明啟動(dòng)大規(guī)模城改計(jì)劃，共395個(gè)村納入名單，總占地面積約13.4萬畝。

這一波城改浪潮下，各類企業(yè)扎堆進(jìn)入城改市場。由于準(zhǔn)入門檻低，其中不乏資金實(shí)力較弱的房企。

在后續(xù)開發(fā)過程中，也就出現(xiàn)企業(yè)資金短缺、經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致城改停滯、爛尾的現(xiàn)象。

昆明城中村現(xiàn)狀 （昆明樓市一線攝）

近幾年來，雖然有更多的實(shí)力房企介入昆明城改，但受大環(huán)境影響，城改推動(dòng)速度依然緩慢。

比如，2021年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入平淡期，房企“口袋”縮緊，一部分城改項(xiàng)目被迫暫緩。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億。

目前市場購買力仍然處于低位，單月業(yè)績環(huán)比降低14.4%。

圖源：克而瑞官微

今年1-4月，只有大概3成房企的業(yè)績，能夠?qū)崿F(xiàn)環(huán)比增長。

對(duì)于此前一直奉行高杠桿、快周轉(zhuǎn)策略的企業(yè)來說，既要應(yīng)對(duì)到期的債務(wù)，又要保留資金用于舊改項(xiàng)目新盤的開發(fā)、銷售，口袋并不寬裕。

而舊改項(xiàng)目投入資金大，周期長，為了優(yōu)先用于回款較快的新項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商只能進(jìn)行“選擇性違約”。

這也是我們?yōu)槭裁纯吹剑髅髋f改新盤都要面世了，過渡費(fèi)還在待發(fā)放狀態(tài)。

吳家營航拍（昆明樓市一線攝）

多家房企退出城改

俊發(fā)退出5個(gè)項(xiàng)目

實(shí)際上，由于市場資金緊張，近一年，房企退出城改的現(xiàn)象也很常見。

比如去年以來，昆明城改大戶的俊發(fā)，連續(xù)退出5個(gè)城改，總規(guī)模約5700畝。

去年，受資金影響，俊發(fā)退出船房村、普自村、沙地村城改。

今年4月，俊發(fā)負(fù)責(zé)開發(fā)的右營村城改三期重招合作伙伴。

按最新中標(biāo)結(jié)果，將由朗詩地產(chǎn)接棒右營村三期開發(fā)。

普自村實(shí)景（昆明樓市一線攝）

另在去年9月，融創(chuàng)相關(guān)公司也退出茨壩昆機(jī)片區(qū)“三舊”連片改造項(xiàng)目。

昆機(jī)舊改項(xiàng)目規(guī)模上千畝，投資金額約100億，改造規(guī)模龐大。

但去年以來，融創(chuàng)的重點(diǎn)任務(wù)是推動(dòng)在建項(xiàng)目保交樓。在此背景下，已經(jīng)無力推進(jìn)昆機(jī)片區(qū)城改。

昆機(jī)片區(qū)實(shí)景（昆明樓市一線攝）

昆明城改面臨諸多困境，但在官方層面，昆明也在切切實(shí)實(shí)支持、推進(jìn)舊改，并推出相關(guān)保障政策。

2021年底，五華區(qū)發(fā)布城改新規(guī)，對(duì)城改項(xiàng)目前期合作企業(yè)（伙伴）提出明確要求。

比如，城改項(xiàng)目需由區(qū)級(jí)國有平臺(tái)公司或項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)，完成項(xiàng)目征遷安置補(bǔ)償資金的籌集，并按照政策補(bǔ)償?shù)轿弧?

城改合作企業(yè)（伙伴）需具備有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和出資能力，并提供銀行出具的定期存單等。

來源昆明五華發(fā)布

樓市君認(rèn)為，在城改“震蕩”之后，或許昆明城改即將迎來新出路。

關(guān)于昆明城改，你還有什么想了解的？

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來源：昆明樓市一線

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