步入2019年，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變、變中有憂，仲量聯(lián)行發(fā)布最新研究報告《逆勢前行，穩(wěn)中求勝：北京商業(yè)地產(chǎn)盤點(diǎn)與預(yù)測》指出，即便受到中美經(jīng)貿(mào)摩擦、金融“去杠桿”、實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長放緩等因素影響，2018年北京商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)依然強(qiáng)勁。

“辦公樓租賃需求旺盛，新零售業(yè)態(tài)迅速擴(kuò)張，工業(yè)物流市場租金漲幅創(chuàng)歷史新高，全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額同比增長50%。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場氛圍謹(jǐn)慎，但我們預(yù)計市場各方將采取趨于理性、保守的措施，平穩(wěn)應(yīng)對風(fēng)險挑戰(zhàn)。”

預(yù)計上半年辦公樓租金小幅下跌，下半年回暖

剛剛過去的2018年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“創(chuàng)新”和“疏解”兩大主題。一方面，中國164家 “獨(dú)角獸” 科技企業(yè)中，有70家位于北京，這有力地助推包括科技、媒體和通信在內(nèi)的TMT行業(yè)超越金融業(yè)，成為北京最大的辦公樓租賃需求來源。同時聯(lián)合辦公空間因其創(chuàng)新的商業(yè)模式和注重辦公體驗(yàn)的特質(zhì)，不斷刷新行業(yè)理念，推動市場向前發(fā)展。另一方面，北京中心城區(qū)現(xiàn)有辦公區(qū)域的可租賃面積持續(xù)減少，新增供應(yīng)全部坐落于非核心或新興區(qū)域，隨著北京市級政府機(jī)關(guān)正式遷往位于通州的城市副中心辦公，以及麗澤金融商務(wù)區(qū)將有多個項(xiàng)目入市，這一趨勢將延續(xù)到2019年。

隨著CBD核心區(qū)開發(fā)進(jìn)程重回正軌，第一批辦公樓項(xiàng)目即將入市，仲量聯(lián)行預(yù)計2019年北京辦公樓市場凈吸納量將達(dá)到約650,000平方米，是2011年以來的最高值，盡管其中三分之二的吸納面積為自用型辦公，但仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部代理負(fù)責(zé)人米陽認(rèn)為：“市場租金仍將在2019年上半年小幅下跌，隨著經(jīng)濟(jì)壓力緩解、科技企業(yè)和商業(yè)銀行理財子公司提供強(qiáng)勁需求來源，2019年整體租金增長預(yù)計保持平緩，年增長率約為2.5%”。

“新零售”方興未艾，國內(nèi)時尚零售商快速擴(kuò)張

線上線下聯(lián)動發(fā)展的“新零售”業(yè)態(tài)在2018年進(jìn)一步融合發(fā)展，受資本涌入影響，生鮮超市、咖啡茶飲、網(wǎng)紅甜品店等迅速擴(kuò)張，重塑消費(fèi)者的購物習(xí)慣。此外，非標(biāo)準(zhǔn)類影院、運(yùn)動潮牌、小眾健身工作室和個性化居家生活裝飾品類獲得業(yè)主方和消費(fèi)者青睞，成為市場熱點(diǎn)。“新零售”、第三方物流和電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展還導(dǎo)致工業(yè)物流地產(chǎn)“供不應(yīng)求”，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)主議價能力提高，推動2018年這一領(lǐng)域租金創(chuàng)出歷史新高。

仲量聯(lián)行還進(jìn)一步觀察到，以往購物中心業(yè)主對空置率不敏感，大多希望盡早開業(yè)，這一心態(tài)已經(jīng)發(fā)生明顯變化。如今開發(fā)商則更傾向于確保項(xiàng)目能夠以滿租或者接近滿租的形象開門迎客。“2019年將要入市零售地產(chǎn)項(xiàng)目體量近40萬平方米，位于通州和房山等郊區(qū)區(qū)域。受大環(huán)境影響，品牌在擴(kuò)張時會更加謹(jǐn)慎。”米陽表示：“盡管面臨購買力下降的壓力，但餐飲、娛樂和兒童業(yè)態(tài)等生活品質(zhì)類消費(fèi)的需求在新的一年將繼續(xù)保持穩(wěn)定。”

投資市場仍將持續(xù)活躍，投資者保持長期信心

辦公樓空置率低，租金漲勢不減，中產(chǎn)階層持續(xù)擴(kuò)大等因素都使得投資者對2018年的北京辦公和零售地產(chǎn)表現(xiàn)出濃厚興趣。全年，北京共錄得20宗以上重要大宗成交，總成交金額達(dá)380億元人民幣，較2017年同比增長50%。其中更有約25%的交易由外資投資者完成，說明北京商業(yè)地產(chǎn)市場巨大的投資潛力。

鑒于緊縮的融資環(huán)境并無松動和改善的跡象，仲量聯(lián)行預(yù)計，逐漸增大的財務(wù)壓力將使得部分業(yè)主更快達(dá)成項(xiàng)目出售。“但我們相信，投資機(jī)構(gòu)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的長期前景依然充滿信心，2019年我們預(yù)計大宗交易成交額將進(jìn)一步增長至500億元人民幣。潛在的機(jī)遇將引領(lǐng)市場克服未來的不確定性，確保行業(yè)發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)。” 張瑩最后展望道。