北京時(shí)間3月10日,科技驅(qū)動(dòng)的新居住服務(wù)商貝殼(NYSE:BEKE)發(fā)布未經(jīng)審計(jì)的第四季度和全年財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示,2021年貝殼全年成交額(GTV)為3.85萬(wàn)億元(人民幣,下同),同比增長(zhǎng)10.1%;營(yíng)業(yè)收入為808億元,同比增長(zhǎng)14.6%;經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)為22.94億元。

自去年四季度以來(lái),房地產(chǎn)政策開(kāi)始邊際放松,國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境逐步改善,房貸放款加快,利率下降,合理的住房需求開(kāi)始釋放。但從總體來(lái)看,第四季度市場(chǎng)復(fù)蘇還在初期且相對(duì)分化,整體市場(chǎng)交易量也處于相對(duì)低位。面臨市場(chǎng)環(huán)境的挑戰(zhàn),貝殼適時(shí)地進(jìn)行了一系列管理動(dòng)作優(yōu)化。2021年四季度公司GTV為7,324億元,營(yíng)業(yè)收入178億元,超過(guò)了公司此前的收入指引上線和市場(chǎng)一致預(yù)期。經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)4,191萬(wàn)元,遠(yuǎn)好于彭博市場(chǎng)一致預(yù)期的5.14億元虧損。貝殼于2021年錄得新房收入465億元,新房應(yīng)收賬款回款517億元,進(jìn)一步助力開(kāi)發(fā)商增加流動(dòng)性。

貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東表示:“2021年公司面對(duì)的內(nèi)外部環(huán)境相繼發(fā)生變化,貝殼選擇迎難而上、在變化中變革。長(zhǎng)周期看市場(chǎng)會(huì)回歸中樞,短周期看市場(chǎng)也會(huì)逐漸修復(fù),我們對(duì)居住行業(yè)的底層判斷沒(méi)有發(fā)生過(guò)變化,即數(shù)字化驅(qū)動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型、服務(wù)者不可或缺、品質(zhì)服務(wù)可以穿越周期建立客戶信任。2021年底,貝殼發(fā)布‘一體兩翼’戰(zhàn)略升級(jí),‘一體’即二手和新房交易服務(wù)賽道,‘兩翼’分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。貝殼將在更快速靠近第一賽道B點(diǎn)的同時(shí),全面激活其在居住服務(wù)領(lǐng)域的布局,更廣泛、長(zhǎng)期地觸達(dá)居住服務(wù)領(lǐng)域的消費(fèi)者,為其提供優(yōu)質(zhì)多元化的供給,成為‘讓家更美好’的新居住服務(wù)提供商。”

貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤表示:“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期、可持續(xù),我們及時(shí)作出調(diào)整,通過(guò)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化和戰(zhàn)略升級(jí)有效地將困難轉(zhuǎn)化為機(jī)遇。‘一體兩翼’是公司未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略框架。我們堅(jiān)持在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)垂直耕耘,搭建基礎(chǔ)設(shè)施。房產(chǎn)交易和服務(wù)領(lǐng)域積累的寶貴經(jīng)驗(yàn),使我們有強(qiáng)大的信心和堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),升級(jí)龐大且不斷延展的‘美好居住’領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)格局。”

“一體”業(yè)務(wù):四季度保持韌性,持續(xù)發(fā)揮業(yè)務(wù)壓艙石作用

得益于ACN(經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))和領(lǐng)先的SaaS系統(tǒng),經(jīng)紀(jì)人在貝殼實(shí)現(xiàn)合作和專業(yè)能力的提升,得以在市場(chǎng)下行期獲得更穩(wěn)定收入。同時(shí),貝殼在房產(chǎn)交易服務(wù)第一賽道持續(xù)投入,升級(jí)行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施,采取多種舉措促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人的專注與合作,有效管控新房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不斷提高去化效率。

四季度末,貝殼聯(lián)網(wǎng)門店數(shù)超過(guò)5.1萬(wàn)家,同比增長(zhǎng)8.7%,活躍門店數(shù)量超過(guò)4.5萬(wàn)家,同比增長(zhǎng)4.4%;聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人45.5萬(wàn)人,同比下降7.8%,活躍經(jīng)紀(jì)人人數(shù)超過(guò)40.6萬(wàn)人,同比下降8.7%。據(jù)空白研究院調(diào)研顯示,截至去年年底,全國(guó)范圍內(nèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少比例保守估算為30%-40%。對(duì)比行業(yè)產(chǎn)能收縮幅度,貝殼展現(xiàn)了更好的經(jīng)紀(jì)人留存能力。

通過(guò)采取一二手經(jīng)紀(jì)人分崗、經(jīng)紀(jì)人和門店分級(jí)等規(guī)則、迭代商機(jī)分配機(jī)制,以及牽引經(jīng)紀(jì)人和門店在房客維護(hù)等多方面聚焦等舉措,貝殼有效牽引聚焦合作,實(shí)現(xiàn)競(jìng)優(yōu)、汰劣。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),第四季度全國(guó)二手市場(chǎng)GTV同比下降43%,貝殼存量房交易GTV同比下降39%,其中二手房交易同比下降41%,整體略好于市場(chǎng)水平。部分核心城市二手交易量已經(jīng)開(kāi)始筑底。在新房市場(chǎng)的下行環(huán)境中,貝殼主動(dòng)進(jìn)行了一定程度的業(yè)務(wù)收縮,同時(shí)將風(fēng)控管理提升到更重要的位置,在保障消費(fèi)者利益的基礎(chǔ)上,展現(xiàn)了更高效的去化能力。貝殼全年新房回款周轉(zhuǎn)天數(shù)從2020年103天下降為2021年的97天,展現(xiàn)了對(duì)運(yùn)營(yíng)安全的關(guān)注。

2022年,貝殼的“一體”業(yè)務(wù)將實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo):第一,推動(dòng)經(jīng)紀(jì)人等服務(wù)者的專業(yè)化與職業(yè)化;第二,貝殼會(huì)更關(guān)注品質(zhì)前提下的房屋交易事業(yè)群經(jīng)營(yíng)效率,提升組織神經(jīng)末梢的靈活性;第三,“一體”在2022年開(kāi)始助力“兩翼”,構(gòu)建向第二賽道高效薦客的業(yè)務(wù)模式。

“兩翼”業(yè)務(wù):整裝大家居“生根”,普惠居住肩負(fù)使命責(zé)任

2021年和2022年是貝殼整裝大家居事業(yè)群“生根”之年。過(guò)去一年,貝殼在家裝家居領(lǐng)域完成了可以支撐更大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化拓展的底層能力搭建。在Home SaaS 1.0系統(tǒng)、精工學(xué)堂等一系列基礎(chǔ)能力保障下,貝殼自營(yíng)的被窩家裝在施工交付標(biāo)準(zhǔn)和流程周期管控上達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先。貝殼也在2021年對(duì)中國(guó)領(lǐng)先的家裝家居品牌圣都家裝提出并購(gòu)要約,并已獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。貝殼在家裝業(yè)務(wù)上已經(jīng)度過(guò)了從0到1的過(guò)程,而圣都將讓貝殼更快速實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。截至2021年底,圣都家裝已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)31個(gè)城市開(kāi)設(shè)110余家門店。貝殼與圣都的結(jié)合可以最大限度發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì),產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)。在2021年四季度的城市試點(diǎn)中,貝殼二手和新房交易服務(wù)賽道已經(jīng)可以為當(dāng)?shù)丶已b業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)約30%的客源。

2022年,貝殼將持續(xù)強(qiáng)化家裝家居的底層能力,包括:通過(guò)保障、持續(xù)提升品質(zhì)服務(wù)能力;著力進(jìn)行交付環(huán)節(jié)線上、線下的能力建設(shè);建立交付的標(biāo)準(zhǔn)化能力,包括工藝、流程、服務(wù)者選育留、售后的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng);繼續(xù)投入對(duì)家裝家居的數(shù)據(jù)化改造,完成Home SaaS系統(tǒng)2.0升級(jí)等。

貝殼的另一翼“普惠居住”則更多肩負(fù)著家國(guó)情懷和社會(huì)責(zé)任。為積極響應(yīng)國(guó)家“住有所居”、租購(gòu)并舉政策,幫助解決新市民、青年人和低收入人群存在的突出的住房問(wèn)題,貝殼2021年成立普惠居住事業(yè)群,通過(guò)多元化的解決方案和廣泛的外部合作,增加行業(yè)優(yōu)質(zhì)供給,提升行業(yè)品質(zhì)。普惠居住包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、輕托管業(yè)務(wù)和集中式公寓服務(wù)三個(gè)類別,疊加增值居住服務(wù)。貝殼于2021年下半年在北京等城市進(jìn)行大學(xué)畢業(yè)生租賃中介費(fèi)減免活動(dòng),支持超過(guò)1,600名大學(xué)生找到畢業(yè)后的第一個(gè)家?；A(chǔ)設(shè)施層面,貝殼推進(jìn)租后管家服務(wù),為租戶提供全面便捷的一系列居住服務(wù),試點(diǎn)城市滲透率已經(jīng)超過(guò)80%。

2022年,貝殼將深化探索多樣化普惠居住的解決方案,從供給和用戶兩端發(fā)力,通過(guò)多元化的方式提供超過(guò)10萬(wàn)間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給,并使其獲得安全、便捷的租住體驗(yàn)。

“回應(yīng)時(shí)代里國(guó)家、社會(huì)對(duì)我們提出的更高的要求,消費(fèi)者隨著房?jī)r(jià)平穩(wěn)更快速地由‘買到房’轉(zhuǎn)向‘住得好’的需求,還有組織不斷迭代和前進(jìn)的訴求,讓人才有長(zhǎng)遠(yuǎn)的愿景,生生不息。我們現(xiàn)在做的每一件我們認(rèn)為‘對(duì)’的事,都一定會(huì)為更好的未來(lái)埋下種子。我們對(duì)于從0到1這一系列深刻的方法論,也使我們?cè)诟鱾€(gè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展充滿信心。”彭永東表示。

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