文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

最近，小巴的媽媽多次打電話過來問：“要不要趕緊買房？”（坐標(biāo)：浙江某四線小城）

老媽說，這兩個月，老家的新房不僅漲價了，還被瘋搶。因為近幾次成交的樓面地價漲了許多，大家擔(dān)心之后上市的新樓盤價格大漲，這使得目前在售的新房成了香餑餑，想買的話必須參加搖號，還得提前凍結(jié)二十萬現(xiàn)金。

起初，小巴不以為然，讓老媽別相信那些房地產(chǎn)銷售員的夸大其詞。過了些天，小巴看到一些新聞和數(shù)據(jù)，才意識到覺得老媽的緊張不是空穴來風(fēng)。

原來，疫情后樓市早已經(jīng)悄悄復(fù)蘇了，甚至可以說，從溫?zé)岬交馃?，已?jīng)持續(xù)了一兩個月了。

究竟是怎么個火熱法呢？小巴詳細說說：

1． 萬人搖號，一房難求，樓市頻現(xiàn)“打新潮”。

新房有限價政策，并且疫情下開發(fā)商還降價銷售，這導(dǎo)致多個熱點城市的一二手房價格出現(xiàn)嚴重倒掛，對此，很多人認為“買到新房等同于賺到錢”，紛紛去搖號“打新”。

在眾多城市中，深圳穩(wěn)站C位，不光新房頻頻出現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象，就連二手房也相當(dāng)走俏。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，上半年，深圳二手住宅共成交4.4萬套，同比上升41.2%。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年3-5月，深圳二手房價格環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.6%，在全國70個大中城市中分別排名第1、第2、第2；同比漲幅分別為9.7%、10.3%、12.0%，在全國70個大中城市中分別排名第5、第3、第2。

2． 全國百城中，近80%城市的房價在噌噌上漲。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，6月，全國100個城市中，新建住宅價格環(huán)比上漲的有77個城市，較上月增加11個。其中，寧波、嘉興、上海和杭州環(huán)比上漲均超過1%。

6月，新建住宅價格同比上漲的有78個城市，其中，紹興、江陰、南通、溫州和成都漲幅在10%-15%之間。

3． 土地市場一片火熱，樓面均價上漲。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國“賣地”收入最高的50個大中城市土地出讓收入合計達2.29萬億元，同比上漲17.3%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年，杭州土地出讓金為1814.1億元，位居全國首位。土地出讓金超千億的城市有4個（杭州、上海、北京和廣州），而去年同期僅有1個。

此外，上半年，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為5154元/平方米，同比上漲16.5%。

看了這么多數(shù)據(jù)，你可能有點暈，小巴再說一個事，你就會更清楚當(dāng)下樓市的熱度。那就是自7月以來，杭州、東莞、寧波三地已發(fā)布了收緊樓市的相關(guān)政策，通過加大供地力度、加大新房供應(yīng)量、限價、限售等方式，對原來的調(diào)控政策進行“查缺補漏”。

另據(jù)坊間傳聞，深圳也將升級調(diào)控政策，就連細則內(nèi)容都有模有樣，有中介表示，調(diào)控政策包括：“深圳將提高購房資格，持有深圳戶口購買住宅前也需繳納一定年限的社保（2年或者5年）；二手房交易稅費將要上調(diào)；非深圳戶口的購房者在購買商務(wù)公寓時，需要繳納一定年限的社保。”

不過，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會已經(jīng)辟謠，還表示：因為被有意識擴散，不負責(zé)任地催動樓市成交緊迫氛圍，誤導(dǎo)短期內(nèi)二手房周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)環(huán)比上漲40.7%。

此外，7月11日，銀保監(jiān)會在官網(wǎng)發(fā)布的“答記者問”中發(fā)出警示，“一些高風(fēng)險影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫。”這也從側(cè)面印證了當(dāng)下樓市之熱度。

那么，問題來了，疫情后的幾個月，為何樓市迅速反彈？新一輪的調(diào)控會升級嗎？下半年樓市又會怎么走？下面，我們就來看看房地產(chǎn)專家們的觀點。

關(guān)于深圳將出臺調(diào)控新政，雖然消息不實，但住建部到深圳召開調(diào)研座談會卻是真的。7月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹赴深圳調(diào)研，并與開發(fā)商、中介機構(gòu)代表舉行了座談會。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時表示：

此次調(diào)研的主要意義還是希望樓市以穩(wěn)為主，在促進內(nèi)需上有一定貢獻，但不希望出現(xiàn)明顯上漲和樓市炒作。畢竟除深圳外，其他城市房價相對平穩(wěn)，包括房價稍有上漲苗頭的東莞在政策上也堵住了。有些地方房價還在下跌。

而面對杭州、東莞、寧波三城出臺調(diào)控政策，大家都想知道——新一輪調(diào)控真的開始了？

先從上半年說起，這半年是過去10多年中，極少有的、政策超級平靜、沒有出臺任何調(diào)控政策的半年。

甚至今年兩會的《政府工作報告》上，僅原則性地強調(diào)了“房住不炒”“因城施策”，至于“房價”“調(diào)控”“房地產(chǎn)稅”“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等內(nèi)容均未提及。

罕見的經(jīng)濟下行壓力、嚴峻的國際外部環(huán)境，是2020年房地產(chǎn)政策的特殊背景。理解了這一背景，就不難理解2020年的調(diào)控，在深圳以如此“溫柔”的座談會形式開啟（如果這也算調(diào)控的話）。

對比2018年，住建部可不是這么和風(fēng)細雨，更不是召開座談會，而是直接約談了12個城市的政府領(lǐng)導(dǎo)。

而目前從杭州、東莞、寧波這次推出的具體政策來看，除了寧波，其他兩個城市還算不上“調(diào)控升級”，而是為原有的調(diào)控政策打“補丁”。

至于下半年調(diào)控會不會來？肯定會。但也可以肯定，在不出現(xiàn)極度過熱和暴漲的情況下，調(diào)控仍然會以和風(fēng)細雨、修修補補的方式進行，核心目標(biāo)是穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定經(jīng)濟。

真正的調(diào)控是貨幣政策和信貸政策。目前還看不到收緊的跡象。

房地產(chǎn)市場習(xí)慣看政策，甚至認為短期看政策是一條鐵律。

但在特殊的2020年，更需要警惕的、更大的風(fēng)險，或許并不是政策，而是未來各種不確定因素，特別是經(jīng)濟形勢的惡化。

東部強二線城市成為此輪上漲的重點城市，主要原因在于資金面的寬松，加上疫情下各類刺激政策的相互作用，改變了大家的投資預(yù)期。

同時，這些城市的虹吸作用明顯，導(dǎo)致熱點城市和熱點板塊的熱度迅速攀高，加上一些城市不合理地利用“限價”政策進行調(diào)控，反而進一步誘發(fā)投機需求，數(shù)萬人搖號“搶房”，加劇樓市的緊張氣氛，形成強烈的上漲預(yù)期。

所以，這些城市受到了來自上層的壓力，采取了收緊樓市的政策。

另外一些城市的市場投資主力被這些熱點城市吸引。但那些城市樓市調(diào)控的一些短期行政手段不敢放松，這就是疫情后濟南、青島、寶雞等許多城市放松政策出現(xiàn)了“一日游”的原因。

實際上當(dāng)前這種局面違背了今年《政府工作報告》中對房地產(chǎn)“因城施策”的宗旨，會直接導(dǎo)致非熱點城市的房地產(chǎn)市場受到疫情和調(diào)控的雙重影響，趨于疲軟，并導(dǎo)致城市間分化嚴重。

雖然杭州、東莞、寧波等地已經(jīng)出臺了一些調(diào)控政策，有的甚至在原來的基礎(chǔ)上不斷加碼，但依然無法從根本上扭轉(zhuǎn)分化的情況。

下半年樓市分化的狀態(tài)依然會持續(xù)，影響其走向的因素主要是政策面和資金面。中央層面看，政策面不會繼續(xù)收緊，資金面卻會繼續(xù)寬松，所以樓市熱的城市會繼續(xù)熱。

二季度樓市明顯升溫，有多重原因：

1． 因疫情積壓的需求在3月底開始逐步釋放，4、5月尤為明顯。

2． 新房限價，熱點城市一二手房價倒掛嚴重，拉動投機性需求。

3． 3月起，房企的促銷力度增加，起到催化作用。

4． 利率下行，貨幣投放加速，整體流動性快速增強，增加了大家對房產(chǎn)的持有動力。

5． 國內(nèi)疫情控制效果好，大家對房產(chǎn)后市持續(xù)看好。

土地市場一片火熱，是因為部分城市在土地政策上給予一定放松，包括付款、準備金層面降低了要求，提升了開發(fā)商拿地的意愿度。部分城市樓市交易快速復(fù)蘇，開發(fā)商快速獲得預(yù)售資金，拿地也更積極。

在“房住不炒”“因城施策”的政策指引下，2020年上半樓市在疫情的重大影響下依然保持了平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計下半年調(diào)控總體放松的力度依然會保持謹慎態(tài)度，尤其是針對需求側(cè)政策，例如涉及首付比例、限購、限貸類的政策松動空間十分有限。

預(yù)計三季度會出現(xiàn)一輪板塊輪動，部分四、五月成交火熱的城市，熱度會回歸正常，而上半年市場冷淡的部分城市則可能迎來一輪明顯提升的熱度。

總體來看，下半年市場交易量同比去年的差距會逐步縮小，但熱點城市和區(qū)域的樓市依然可能會走出新高峰。房價、地價預(yù)期的穩(wěn)定性會進一步加強，但城市間的量價分化會持續(xù)。

作者 | 李夢清|當(dāng)值編輯 | 何夢飛

責(zé)任編輯 |何夢飛| 主編 |鄭媛眉